Partita IVA obbligatoria dal terzo immobile 2026: cosa cambia
Chi affitta abitualmente 3 o più immobili in regime di affitto breve potrebbe essere soggetto all'obbligo di Partita IVA come attività d'impresa. Lo chiarisce la circolare 24/E/2023 dell'Agenzia delle Entrate. Ecco cosa significa, quando si applica e cosa fare.
La base normativa
L'art. 1 c. 595 L. 178/2020 ha introdotto una presunzione: chi loca più di 4 appartamenti nello stesso periodo d'imposta è presunto esercitare un'attività d'impresa. La circolare dell'Agenzia delle Entrate 24/E/2023 ha abbassato la soglia interpretativa a 3 immobili, chiarendo che la locazione abituale di 3 o più unità configura un'attività organizzata in forma d'impresa.
Cosa significa "abitualmente"
Il criterio della abitualità è qualitativo, non solo quantitativo. Significa sistematicità, ricorrenza e organizzazione dell'attività locativa: non un affitto occasionale di una seconda casa durante le vacanze, ma una gestione strutturata di più immobili su piattaforme, con prenotazioni ricorrenti nell'arco dell'anno. L'Agenzia delle Entrate valuta il complesso delle circostanze.
Conseguenze dell'obbligo di Partita IVA
- •Apertura della Partita IVA con codice ATECO 55.20.51 (case vacanze) o similare
- •Iscrizione al Registro delle Imprese (in alcuni casi)
- •Versamento contributi INPS — gestione separata o artigiani/commercianti
- •Fatturazione elettronica al posto della cedolare secca
- •Regime IVA applicabile (con possibilità di regime forfettario se ricavi < 85.000 €)
- •La cedolare secca non è più applicabile
Quando l'obbligo non scatta
Se i 3 immobili vengono affittati in modo non sistematico (es. solo durante i mesi estivi per finalità occasionali, senza una struttura organizzata), l'attività potrebbe non essere qualificata come d'impresa. La linea di confine è sottile e dipende dai fatti concreti: frequenza delle locazioni, canali usati, struttura della gestione. Consulta un commercialista prima di trarre conclusioni.
Cosa fare se hai già 3 proprietà
Il primo passo è sempre rivolgersi a un commercialista con esperienza in locazioni brevi. Valuta insieme a lui: la natura effettiva della tua attività, se ci sono elementi di abitualità, quale regime fiscale conviene, e se è opportuna una regolarizzazione. Non agire in autonomia su una questione con implicazioni fiscali e previdenziali rilevanti.
Fonti ufficiali
- Agenzia delle Entrate — Circolare 24/E/2023 — Interpretazione ufficiale sulle locazioni brevi e attività d'impresa
- Normattiva — L. 178/2020 art. 1 c. 595 — Base normativa sulla presunzione di attività d'impresa
Domande frequenti
Dal terzo immobile devo per forza aprire la Partita IVA?
Non automaticamente, ma la circolare 24/E/2023 dell'Agenzia delle Entrate stabilisce che locare abitualmente 3 o più immobili configura un'attività d'impresa, richiedendo Partita IVA. 'Abitualmente' significa in modo sistematico e ricorrente, non un caso isolato. Il confine non è matematico: rivolgiti sempre a un commercialista per la tua situazione specifica.
Come si contano i 3 immobili ai fini di questo obbligo?
Si contano le unità immobiliari locate in modo ricorrente nello stesso anno fiscale, indipendentemente dalla piattaforma. Un appartamento con 5 prenotazioni conta come uno. Tre appartamenti separati contano come tre. Le proprietà in comproprietà vanno valutate caso per caso con un professionista.
Cosa cambia concretamente se devo aprire la Partita IVA?
Dovrai scegliere un codice ATECO (tipicamente 55.20.51 per case vacanze), aprire la Partita IVA, versare contributi INPS (gestione separata), e fatturare. La cedolare secca non è più applicabile: si passa a regime IVA + IRPEF. I costi di gestione aumentano significativamente.
Ho già 3 immobili in affitto breve: cosa devo fare subito?
Consulta immediatamente un commercialista. La regolarizzazione retroattiva è possibile ma può avere costi. Valuta se la tua attività è davvero 'abituale' secondo i criteri AdE o se ci sono elementi che depongono per l'occasionalità. Non agire sulla base di questa guida senza consulenza professionale.
inRegola mi avvisa quando raggiungo la soglia?
Sì. Quando aggiungi una terza proprietà al tuo account, inRegola mostra un avviso informativo: 'Con 3 immobili potresti essere soggetto all'obbligo di Partita IVA. Verifica con il tuo commercialista.' L'avviso è informativo — la valutazione spetta sempre a un professionista.
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